À Paris, le prix immobilier varie fortement d’un arrondissement à l’autre. La moyenne atteint 11 100 €/m² pour les appartements, selon le millésime Home Select d’avril 2026. Le 6e arrondissement arrive en tête à 16 400 €/m², tandis que le 20e affiche 8 800 €/m². Ce tableau donne un premier repère pour comparer les budgets, avant d’affiner l’analyse à l’échelle du quartier, de la rue et du logement.
Les prix du m² dans les 20 arrondissements parisiens
Les valeurs ci-dessous correspondent à des prix moyens indicatifs et à leur évolution annuelle. Elles aident à situer un projet d’achat, de vente ou d’investissement, mais ne remplacent pas une estimation précise du bien concerné. Les méthodes de calcul et les périodes de référence peuvent varier selon les sources.
| Arrondissement | Prix moyen au m² | Évolution annuelle |
|---|---|---|
| 1er | 13 700 € | +1 % |
| 2e | 12 600 € | +1,1 % |
| 3e | 13 200 € | +2,2 % |
| 4e | 14 200 € | +1,2 % |
| 5e | 13 400 € | +0,6 % |
| 6e | 16 400 € | -1,5 % |
| 7e | 15 900 € | +0,3 % |
| 8e | 14 100 € | +1,2 % |
| 9e | 12 100 € | +3,8 % |
| 10e | 10 100 € | +1,5 % |
| 11e | 10 800 € | +1,6 % |
| 12e | 9 500 € | +1,3 % |
| 13e | 9 400 € | -0,3 % |
| 14e | 10 500 € | +2 % |
| 15e | 10 400 € | +0,1 % |
| 16e | 11 800 € | +1 % |
| 17e | 11 300 € | +1,3 % |
| 18e | 10 100 € | +2,3 % |
| 19e | 9 000 € | +4,3 % |
| 20e | 8 800 € | +0,9 % |
Du quartier Saint-Germain aux portes de l’est : où les écarts sont-ils les plus forts ?
Le 6e arrondissement est le plus cher du classement, avec 16 400 €/m². La rive gauche, le prestige de Saint-Germain-des-Prés, la qualité du bâti ancien et la rareté de l’offre contribuent à ce niveau de prix. Le 7e suit à 15 900 €/m². Viennent ensuite le 4e, le 8e et le 1er, tous au-dessus de 13 700 €/m².
À l’autre extrémité, le 20e est l’arrondissement le plus accessible, à 8 800 €/m². Il est suivi par le 19e à 9 000 €/m², le 13e à 9 400 €/m² et le 12e à 9 500 €/m². L’écart entre le 6e et le 20e atteint donc 7 600 €/m². Pour un appartement de 50 m², la différence théorique s’élève à 380 000 €, avant de prendre en compte l’état du bien, l’étage, la luminosité ou les travaux.
Un même arrondissement peut abriter plusieurs marchés
Un prix moyen à l’échelle d’un arrondissement ne décrit jamais une valeur uniforme. Dans le 18e, une adresse proche de Montmartre ne se positionne pas comme un bien situé vers les portes de Paris. Dans le 16e ou le 17e, la proximité d’un jardin, d’une station de métro, d’écoles recherchées ou d’une rue calme peut aussi créer des écarts sensibles.
Pour apprécier la valeur d’un logement, il faut observer son environnement immédiat : bruit perçu fenêtres ouvertes, largeur du trottoir, ensoleillement entre les immeubles, vue dégagée et accès aux commerces. Ces critères échappent aux moyennes statistiques, mais ils influencent l’usage quotidien du bien. Deux appartements de même surface peuvent ainsi se vendre à des niveaux très différents, même dans le même arrondissement.
Pourquoi le prix au m² d’un appartement varie autant ?
L’adresse reste le premier critère, mais elle se combine avec les caractéristiques propres au logement. À Paris, un appartement lumineux, rénové et bien distribué peut bénéficier d’une prime importante, surtout lorsque l’offre est limitée dans le secteur.
- La surface et la configuration : les petites surfaces affichent souvent un prix au m² élevé. Les grands appartements familiaux peuvent se négocier 15 à 20 % au-dessus des studios lorsqu’ils répondent à une forte demande.
- L’étage et l’ascenseur : un dernier étage, une vue, un balcon ou une terrasse valorisent généralement un appartement. À l’inverse, un rez-de-chaussée sombre ou exposé au passage peut subir une décote.
- L’état général : une rénovation de qualité réduit le budget de travaux et permet à l’acheteur d’occuper rapidement le logement.
- Le DPE : les biens classés F ou G subissent une décote annoncée de 10 à 20 %, notamment lorsque des travaux énergétiques sont nécessaires.
Bien lire les données avant d’estimer un prix de vente
Un prix moyen, un prix médian et un prix standardisé ne répondent pas à la même question. Le prix moyen peut être influencé par quelques transactions très haut de gamme. Le prix médian répartit les ventes en deux groupes égaux et limite davantage cet effet. Le prix standardisé, calculé selon la méthode des indices Notaires-INSEE, cherche à neutraliser une partie des différences de surface et de qualité entre les biens vendus.
DVF, références notariales et annonces : des usages complémentaires
La base DVF, pour Demandes de Valeurs Foncières, recense des valeurs de transactions. Elle permet d’observer les prix signés et de rechercher des biens comparables. Les Notaires du Grand Paris publient de leur côté des prix standardisés fondés sur les transactions des trois derniers mois. Les annonces immobilières renseignent surtout sur le prix demandé. Elles ne doivent donc pas être assimilées au prix finalement obtenu lors de la vente.
Pour fixer un prix réaliste, comparez des appartements vendus récemment dans un périmètre restreint, avec une surface, un état, un DPE, un étage et des prestations proches. Une estimation rue par rue devient particulièrement utile pour un bien atypique, un appartement familial, un logement avec extérieur ou un logement nécessitant une rénovation importante. Les délais de vente, compris entre 38 et 57 jours selon les secteurs, peuvent enfin aider à arbitrer entre un prix ambitieux et un prix en ligne avec le marché.