Avant l'acte authentique de vente, un avant-contrat scelle l'accord entre acheteur et vendeur. Deux formes coexistent en droit français, avec des conséquences très différentes en cas de renonciation.
- Le compromis de vente : engagement mutuel
- La promesse de vente : engagement unilatéral
- Le délai de rétractation de 10 jours
- Les conditions suspensives à ne pas négliger
- Que choisir en pratique
Le compromis de vente : engagement mutuel
Aussi appelé « promesse synallagmatique de vente », le compromis engage vendeur et acheteur de manière équivalente : la vente est ferme, seule l'authentification chez le notaire reste à faire. Le vendeur ne peut plus se rétracter, l'acheteur non plus (sauf dans les 10 jours).
Ce document précise le prix, la description du bien, les conditions suspensives (obtention du prêt, purge des droits de préemption…) et le délai jusqu'à la signature définitive. À défaut de réalisation des conditions dans les délais, la vente est caduque et le dépôt de garantie restitué.
La promesse de vente : engagement unilatéral
La promesse de vente (ou « promesse unilatérale ») n'engage que le vendeur : il s'oblige à vendre le bien à l'acheteur pendant un délai fixé, généralement 2 à 3 mois. L'acheteur, lui, dispose d'une option qu'il peut lever ou refuser sans motif.
En contrepartie de cette réservation, l'acheteur verse une indemnité d'immobilisation (5 à 10 % du prix) qu'il perd s'il ne lève pas l'option. Cet acte doit obligatoirement être enregistré aux impôts dans les 10 jours (droit fixe de 125 €).
Le délai de rétractation de 10 jours
Quelle que soit la forme de l'avant-contrat, l'acheteur particulier dispose d'un délai de rétractation de 10 jours à compter du lendemain de la remise du document (art. L.271-1 du CCH). Il peut renoncer sans motif et récupérer l'intégralité des sommes versées.
Le vendeur, en revanche, ne bénéficie d'aucun délai de rétractation dans le compromis. Une fois signé, il est tenu de vendre. Ce déséquilibre en faveur de l'acheteur est une protection essentielle du droit français.
Les conditions suspensives à ne pas négliger
Le compromis inclut typiquement plusieurs conditions suspensives : obtention du prêt bancaire, absence de servitude non déclarée, absence de droit de préemption exercé par la commune ou le SAFER. La non-réalisation entraîne l'annulation.
L'acheteur doit être prudent sur la condition de financement : indiquer un taux maximum et un montant minimum protège contre un refus bancaire. Une condition « à défaut d'obtention d'un prêt à 3,5 % maximum pour 200 000 € » est plus précise que « sous réserve d'obtention d'un prêt ».
Que choisir en pratique
Dans la grande majorité des cas, les notaires proposent un compromis. Il sécurise le vendeur qui a l'assurance de vendre, et rassure l'acheteur qui verrouille le bien. Le compromis est adapté aux transactions classiques entre particuliers.
La promesse unilatérale reste utile dans des cas spécifiques : montages plus complexes, terrains à bâtir dont l'obtention de permis conditionne l'achat, biens en indivision où le délai de recueil des accords des indivisaires impose une flexibilité au vendeur.