Pour louer un logement comme résidence principale, le propriétaire doit respecter un niveau minimal de décence énergétique. Cette règle concerne les locations nues comme meublées. Elle dépend de la classe du DPE et du moment où le contrat est signé, renouvelé ou reconduit tacitement. Depuis 2025, les logements classés G sont concernés, puis les classes F et E le seront à leur tour.
La classe énergétique minimale à respecter selon l’année
La classe énergétique en location évolue par étapes. Le DPE classe les logements de A à G selon leur consommation d’énergie et leurs émissions de gaz à effet de serre. Pour pouvoir louer durablement, le logement doit atteindre la classe minimale applicable à la date concernée.
| Période | Classe minimale requise | Logements non conformes |
|---|---|---|
| Depuis le 1er janvier 2025 | F au minimum | Classe G |
| Du 1er janvier 2028 au 31 décembre 2033 | E au minimum | Classes F et G |
| À partir du 1er janvier 2034 | D au minimum | Classes E, F et G |
Un premier seuil s’applique depuis 2023. Un logement dont la consommation atteint au moins 450 kWhEF/m²/an en énergie finale ne respecte pas le critère de décence énergétique, quelle que soit son étiquette. Cette règle vise notamment certains logements de très petite surface particulièrement énergivores. Elle doit être distinguée du calendrier qui exclut progressivement les classes G, F, puis E.
G, F ou E : savoir si le logement peut encore être loué
Un logement classé G
Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G est considéré comme non décent sur le plan énergétique. Il ne peut donc pas faire l’objet d’une nouvelle location d’habitation tant que des travaux n’ont pas amélioré sa performance. Le propriétaire doit aussi tenir compte des échéances liées au renouvellement et à la reconduction tacite du bail.
Un DPE vierge ne permet pas de prouver la décence énergétique. Il ne règle donc pas la situation d’un logement dont la performance ne peut pas être établie. Avant toute remise en location, le bailleur doit disposer d’un diagnostic exploitable et vérifier la classe obtenue.
Un logement classé F ou E
Un logement classé F reste louable jusqu’au 31 décembre 2027, mais son propriétaire doit anticiper l’échéance du 1er janvier 2028. À partir de cette date, la classe E deviendra le minimum requis. Un logement classé E peut encore être loué jusqu’au 31 décembre 2033. Dès 2034, il faudra atteindre la classe D.
Attendre l’interdiction pour engager les travaux peut entraîner une vacance locative, des délais d’intervention et des difficultés de planification. En copropriété, le calendrier est souvent plus long, car l’isolation d’une façade ou la modification de certains équipements peut nécessiter un vote en assemblée générale.
Il faut distinguer le bail déjà en cours de ses échéances. L’interdiction ne met pas automatiquement fin à un contrat existant. En revanche, le critère de décence s’apprécie notamment lors d’un nouveau bail, d’un renouvellement ou d’une reconduction tacite. Le propriétaire ne doit donc pas confondre l’occupation actuelle du logement avec la possibilité de poursuivre sa location dans les mêmes conditions.
DPE, annonce et loyer : les obligations immédiates du bailleur
Le diagnostic de performance énergétique est obligatoire pour les locations qui constituent la résidence principale, qu’elles soient nues ou meublées. Il doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié, faire apparaître les informations requises dans l’annonce et être annexé au bail dans le dossier de diagnostic technique. Sa durée de validité est généralement de 10 ans, sous réserve des règles applicables aux diagnostics les plus anciens.
Le DPE est opposable depuis le 1er juillet 2021. Il ne s’agit donc pas d’une simple indication destinée à informer le candidat locataire. Une information erronée peut engager la responsabilité du bailleur. Avant de publier une annonce, celui-ci doit vérifier la date du document, la classe énergie, la classe climat et l’absence de caractère vierge ou obsolète.
Le gel des loyers des passoires thermiques
Depuis le 24 août 2022, les logements classés F ou G du parc privé sont soumis au gel des loyers. Le bailleur ne peut pas augmenter le loyer entre deux locataires, lors du renouvellement du bail ou au moyen de la révision annuelle fondée sur l’IRL. Cette restriction s’ajoute au calendrier de décence énergétique. Un logement encore louable n’est donc pas nécessairement librement revalorisable.
Rénover dans le bon ordre pour améliorer le DPE
Une rénovation efficace ne consiste pas à remplacer un équipement isolé sans examiner les déperditions du logement. Le rapport du DPE, puis si nécessaire un audit énergétique, aide à hiérarchiser les interventions. Les travaux peuvent porter sur la toiture, les combles, les murs, les fenêtres, le chauffage, l’eau chaude sanitaire ou la ventilation.
Si l’enveloppe du logement laisse fuir la chaleur ou si l’humidité reste mal évacuée, le remplacement du chauffage ne suffira pas toujours à améliorer nettement la performance. Il faut donc examiner les ponts thermiques, l’étanchéité à l’air, les entrées d’air et l’équilibre de la VMC. Cette analyse évite d’engager des dépenses importantes pour un résultat limité sur l’étiquette DPE.
- Isoler d’abord lorsque la toiture, les murs ou le plancher sont les principales sources de déperdition.
- Adapter ensuite le chauffage, par exemple avec une pompe à chaleur ou un équipement performant dimensionné selon les besoins après isolation.
- Préserver la ventilation pour limiter l’humidité, la condensation et la dégradation de la qualité de l’air.
- Faire établir un nouveau DPE après les travaux afin de justifier la classe atteinte avant la remise en location.
Que faire en cas de non-décence énergétique ?
Le locataire peut demander au bailleur de mettre le logement en conformité. Si aucune solution n’est trouvée, il peut le mettre en demeure, solliciter la commission départementale de conciliation, puis saisir le juge des contentieux de la protection. Selon la situation, le juge peut ordonner la réalisation de travaux, réduire le loyer ou en suspendre le paiement dans les conditions qu’il fixe.
Les situations de copropriété, de contraintes architecturales ou d’impossibilités techniques doivent être examinées au cas par cas. Une décision collective peut être nécessaire pour isoler une façade ou modifier certains équipements. Pour préparer un projet réaliste, un conseiller France Rénov’ peut orienter le propriétaire vers des dispositifs comme MaPrimeRénov’, les certificats d’économies d’énergie ou l’éco-PTZ. Les règles applicables en outre-mer et aux meublés touristiques suivent des calendriers spécifiques.