Louer un logement meublé, c'est basculer dans le régime des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), plus favorable que les revenus fonciers de la location nue. Encore faut-il choisir le bon régime d'imposition entre le micro et le réel.
- Qu'est-ce que le statut LMNP
- Le régime micro-BIC : simplicité maximale
- Le régime réel : le vrai levier d'optimisation
- Comment choisir entre les deux
- Les obligations comptables du réel
Qu'est-ce que le statut LMNP
Est LMNP toute personne qui loue un logement meublé sans que cette activité ne devienne son occupation principale. Les seuils légaux : moins de 23 000 € de recettes annuelles, ou moins de 50 % des revenus globaux du foyer.
Le meublé doit comporter tous les éléments essentiels à la vie courante : literie, plaques, réfrigérateur, vaisselle, table, sièges, luminaires, matériel d'entretien. Un logement sans literie n'est pas considéré comme meublé au sens fiscal.
Le régime micro-BIC : simplicité maximale
Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50 % (30 % pour les meublés de tourisme non classés depuis 2025) sur vos recettes locatives. Aucune comptabilité à tenir, une simple ligne à reporter sur votre déclaration.
Il s'applique automatiquement si vos recettes sont inférieures à 77 700 € (ou 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés). Simple, mais souvent moins avantageux car il ignore vos charges réelles.
Le régime réel : le vrai levier d'optimisation
Le régime réel permet de déduire toutes vos charges effectives : intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, charges de copropriété, honoraires de gestion, entretien. Surtout, il autorise l'amortissement du bien et du mobilier.
L'amortissement représente la perte de valeur théorique du bien étalée dans le temps : 2 à 3 % par an sur le bâti, 10 à 20 % sur le mobilier. Cette charge non décaissée génère souvent un déficit qui neutralise l'impôt sur les loyers pendant plus de 10 ans.
Comment choisir entre les deux
Simulation simple : si le total (charges déductibles + amortissement) dépasse 50 % de vos loyers, le régime réel devient plus intéressant. En pratique, dès qu'il y a un emprunt et des charges de copropriété, le seuil est franchi.
L'option pour le réel doit être notifiée aux impôts avant le 1er février de l'année concernée. Elle vaut pour un an, tacitement reconduite. En sens inverse, la sortie du réel est irrévocable pour 3 ans.
Les obligations comptables du réel
Le régime réel impose une comptabilité commerciale : livre-journal, grand-livre, bilan, compte de résultat. La déclaration annuelle passe par le formulaire 2031 et ses annexes, plus complexe que la déclaration classique.
Beaucoup d'investisseurs délèguent à un expert-comptable spécialisé LMNP, pour un coût annuel de 400 à 900 €. Cette dépense reste elle-même déductible. À noter : depuis 2025, la plus-value à la revente doit tenir compte des amortissements passés.