Propriétaires d'immeubles historiques
Imputation des déficits sur le revenu global
L'immeuble doit être inscrit ou classé
Durée de conservation de 15 ans (Loi de finances de 2009)
Travaux soumis à autorisation
Les propriétaires d'immeubles classés monuments historiques ou inscrits à l'inventaire supplémentaire des monuments historiques bénéficient d'un régime fiscal spécifique qui s'avère particulièrement intéressant dès lors qu'ils entreprennent des travaux de rénovation.
C'est une façon astucieuse pour l'Etat de participer à la sauvegarde de notre patrimoine national.
L'avantage fiscal se traduit par la possibilité d'imputer les déficits fonciers sur les revenus globaux. Toutefois, pour déterminer exactement ce qui peut être imputé sur le revenu global, il convient de distinguer trois cas de figures possibles.
Le régime fiscal diffère selon ces trois cas de figures.
Le bien ne génère aucune recette
Qu'il soit ou non ouvert à la visite, occupé ou non par son propriétaire, s'il ne génère aucune recette, les charges foncières qui le concernent sont déductibles du revenu global.
Il s'agit notamment
La déduction est ainsi égale à
Le bien n'est pas occupé et génère des recettes
La totalité des charges foncières peut alors s'imputer sur les revenus fonciers et, au-delà, sans limitation, sur le revenu global, si le bien est loué.
Si l'immeuble n'est pas loué et génère des recettes accessoires, telles que les visites payantes, ces recettes sont soumises au régime de droit commun après déduction des charges telles que la rémunération du personnel chargé de recevoir les droits d'entrée et de guider les visiteurs et la déduction forfaitaire.
Un abattement forfaitaire supplémentaire de 1 525 € (10 003,34 F) est pratiqué s'il n'y a ni parc ni jardin. Il est de 2 290 € (15 021,42 F) dans le cas contraire.
Le bien est occupé et génère des recettes
Dans ce cas, les charges foncières qui se rapportent à la partie de l'immeuble dont le propriétaire se réserve la jouissance sont imputables en totalité sur le revenu global.
Quant aux autres charges, liées notamment au droit de visite ou à l'occupation partielle, elles sont prises en compte pour la détermination du revenu net foncier. En cas de déficit, celui-ci vient s'imputer sans limitation sur le revenu foncier.
Si le bien est ouvert à la visite, il est admis que la fraction correspondant à l'ouverture est égale à 75 % du total des charges, les 25 % restants revenant au propriétaire qui les déduit directement de son revenu global.
Pour être considéré comme monument historique, le bien doit être répertorié en tant que tel. Deux options sont possibles.
L'immeuble est soit
C'est cette seconde procédure qui est souvent mise en oeuvre lorsque l'immeuble ou la partie d'immeuble concernée ne justifient pas le classement.
Cette procédure plus légère concerne en fait les biens qui présentent un intérêt historique ou artistique suffisant pour que l'on entreprenne des démarches pour leur préservation.
Procédure de classement
Qu'il s'agisse de la procédure de classement ou d'inscription à l'Inventaire supplémentaire des monuments historiques, une démarche administrative est nécessaire.
Celle-ci peut être engagée par
Obligations des propriétaires
A partir du moment où le bien est classé ou inscrit, celui-ci est placé sous l'étroite surveillance du ministère de la Culture. Il ne peut plus être démoli, déplacé ou transformé, en tout ou en parties sans l'accord préalable de ce ministère. Il en est de même en cas de don, de vente ou de legs.
Quant aux possibilités d'expropriation, elles ne peuvent s'effectuer qu'après consultation de ce même ministère.
La loi de finances de 2009 (article 156 bis du CGI) rajoute la condition de conserver le bien pendant 15 ans à partir de l'acquisition, y compris les biens acquis avant le 1er janvier 2009
Mise en œuvre des travaux
Si l'immeuble est classé, les travaux de rénovation ne peuvent débuter qu'après autorisation. De plus, ils doivent se dérouler sous le contrôle de l'Administration. Dans certains cas, ils bénéficieront du contrôle technique du service des Monuments historiques. Le dispositif est un peu moins strict pour les biens inscrits à l'Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques.
Avant toute démolition, déplacement, modification ou rénovation, il suffit d'en avertir l'Administration. Dans l'un ou l'autre des cas, le propriétaire est libre de choisir l'architecte et l'entreprise susceptibles de mener à bien l'opération de rénovation
L'exonération des droits de succession est possible même si l'héritier n'appartient pas à la famille du détenteur.
Nécessité d'une convention
L'exonération est, toutefois, subordonnée à la souscription par les héritiers, donataires ou légataires d'une convention à durée indéterminée avec les ministères de la Culture et des Finances.
Obligations à respecter
Cette convention doit mentionner la désignation du bien ou des parties de biens bénéficiant de la protection des Monuments historiques, elle doit énumérer les biens meubles et immeubles pouvant prétendre au bénéfice de l'exonération et indiquer les différents engagements que les ayants droit doivent respecter, à savoir
Sans ces divers éléments, la convention est caduque et les avantages fiscaux liés aux droits de succession supprimés.
On notera également que, depuis 1995, l'exonération des droits de succession est étendue également aux monuments historiques détenus par l'intermédiaire de SCI dès lors que les revenus de la société sont imposés, entre les mains des associés, dans la catégorie des revenus fonciers.
Pour bénéficier de ce régime fiscal de faveur, vous devrez, au moment du dépôt de votre déclaration, joindre à cette dernière les déductions opérées au cours de l'année.
N'oubliez pas non plus de joindre au moins la première fois l'avis de classement ou d'inscription du bien concerné.